大阪市の民泊条例改正で常駐が必須に｜10月30日施行、既存の宿と新規参入が今やること

この記事の結論

大阪市の旅館業の条例が改正され、2026年10月30日に施行されました（決定済み）。宿泊者がいる間の従業者の常駐、入居者がいる建物でのRC・SRC造、近隣周知の拡大が柱です。

常駐は、市の案内では既存の旅館・ホテル・簡易宿所も対象です。構造と周知は、主に施行日以降の新規申請と増床が対象です。

特区民泊の新規受付は2026年5月29日で終了しました。今後大阪で始めるなら旅館業か住宅宿泊事業になり、旅館業を選ぶ人は今回の改正を前提に物件と運営体制を決める必要があります。

最初に1つ整理しておきます。ネット上では「大阪市の民泊条例改正」とまとめて呼ばれることが多いのですが、今回改正されたのは「大阪市旅館業法の施行等に関する条例」です。住宅宿泊事業（いわゆる新法民泊）の条例を同じタイミングで改正したことは、大阪市の公式資料では確認できませんでした（市の「住宅宿泊事業について」のページにも、2026年の条例改正の案内は見当たりません）。大阪市の民泊ルール全体（住宅宿泊事業の制限区域や事前説明）は「大阪市の民泊ルール」でまとめています。この記事では、施行後の今、誰が何をすればいいかに絞ります。

大阪市の民泊条例改正で常駐はいつから必須？

2026年10月30日からです。 大阪市保健所の「旅館業」ページに、改正後の条例がこの日から施行された旨が掲載されています（同ページは2026年10月30日更新）。

ここまでの流れを時系列で並べます。

日付	できごと	状態
2025年11月28日	特区民泊の新規受付を終了する方針を発表	決定済み
2026年5月15日	旅館業条例の改正案についてパブリック・コメントを発表	済
2026年5月19日〜6月18日	パブリック・コメント実施	済
2026年5月29日	特区民泊の新規受付が終了	決定済み
2026年7月31日	意見募集の結果を公表。改正内容の修正はなし	済
2026年9月3日	市会9月議会に改正案を提出し10月中の施行をめざすと報道（共同通信）	済
2026年10月2日	大阪市公報号外第10号に「大阪市旅館業法の施行等に関する条例の一部を改正する条例」が掲載	済
2026年10月30日	改正後の旅館業条例が施行	決定済み・施行中

パブリック・コメントの結果では、寄せられた意見を受けても「改正内容の修正は行わず」とされています。そのため、5月に示された案の内容が基本的にそのまま施行されたと読めます。改正条例は大阪市公報（号外第10号、2026年10月2日発行分）の目次に掲載されていることを確認しましたが、条例本文のPDFは開けなかったため、議決日・公布日・条例番号はこの記事では書いていません。

改正の中身は？常駐・RC造・近隣周知の3点

市の施行案内を元に、変わった点を表にまとめます。

項目	条例	何が求められるか	主な対象
常駐	第9条（施行案内の表記）※	宿泊者が施設を使っている間、営業者や代理人・使用人などの従業者が施設に常駐する（下宿営業は除く）	全ての旅館・ホテル、簡易宿所と案内。施行日以降の新規申請も対象
構造	第3条	建物に現に人が住んでいる部分があるなら、原則として鉄筋コンクリート造（RC造）か鉄骨鉄筋コンクリート造（SRC造）	施行日以降の許可申請、延べ面積が増える改修
近隣周知	第12条	周知が必要な施設を総客室面積33㎡未満から200㎡未満に広げ、周知事項に「騒音を防ぐ方法」「火災など緊急時の対応方法」を追加	施行日以降の新規申請、増床を伴う構造変更

※常駐の条番号は、施行案内（PDF）では「条例第9条（新設規定）」、市の旅館業ページの申請書類の案内では「条例第7条第1項第12号」と書かれていて、表記がそろっていません。正確な条番号は条例本文で確かめてください。

近隣周知の拡大で何が変わる？

改正前は、周知が必要なのは総客室面積33㎡未満の小さな施設だけでした（改正案の概要資料の「現行」欄）。今回これが200㎡未満まで広がったため、ワンルーム1室の簡易宿所だけでなく、数室をまとめた一棟貸しや小規模な旅館も、新しく許可を取るなら近隣への周知が必要になります。

伝える内容も増えました。これまでの営業者の氏名、施設の名前と所在地、苦情に対応する人の氏名と電話番号、ごみの処理方法に加えて、騒音を防ぐ方法と、火災などの緊急時にどう対応するかを伝えます。周知をしたら「周知実施報告書等」を保健所に出します。周知の範囲や方法の細かな運用は、市のガイドライン（P8〜P11）に書かれています。

注意したいのは、周知の拡大は主に施行日以降の新規申請と、増床を伴う構造変更が対象だという点です。すでに許可を持っている施設が、そのままの規模で営業を続けるだけなら、周知をやり直す義務が新しくかかるとは市の案内に書かれていません。一方で客室を増やす改修を考えているなら、そのタイミングで周知が必要になる可能性があるので、工事の計画段階で保健所に確認しておくと安心です。

構造の例外は？

構造の要件には例外があります。市長が「RC・SRC造と同等以上の防音性能がある」と認めた場合です。市の資料では、試験・検査機関の遮音測定などで防音性能を示す方法や、検査済証などで建築基準法上「ホテル又は旅館」の用途に合っていると示す方法が挙げられています。

逆にいえば、入居者がいる木造・鉄骨造のアパートや長屋の一部屋を宿にする計画は、例外が認められない限り原則として許可されないと市は案内しています。

既存の民泊も対象？新規だけ？

ここが一番気になるところなので、施設の種類ごとに分けます。

あなたの施設	常駐	構造（RC・SRC）	近隣周知の拡大
施行日前から許可を持つ旅館・ホテル、簡易宿所	対象（市の案内で「全ての」施設と記載）	増床する改修をしない限り、原則かからない	増床を伴う構造変更をしない限り、原則かからない
施行日以降に新しく旅館業許可を申請する施設	対象	対象	対象
施行日までに許可申請・計画届を出していた施設	経過措置は周知・構造についての案内で、常駐の除外は書かれていない。許可後は「全ての施設」に含まれると読めるが、時期は保健所に確認	案の資料では経過措置で対象外	除外（経過措置）
事業譲渡・引継ぎによる許可申請	同上	案の資料では経過措置で対象外	除外（経過措置）
特区民泊（認定施設）	旅館業条例の改正のため直接の対象ではない	同左	同左
住宅宿泊事業（届出）	同左	同左	同左

注意点は2つです。

既存の簡易宿所に常駐がいつから・どの形でかかるか、猶予があるかは、施行案内に明記がありません。 無人運営（キーボックスや遠隔チェックイン）の簡易宿所を持っている人は、早めに大阪市保健所環境衛生監視課（旅館業指導グループ）へ確認してください。
特区民泊と住宅宿泊事業は別の制度なので今回の条例の直接の対象ではありません。ただし、特区民泊から旅館業へ切り替える、住宅宿泊事業から簡易宿所へ移る場合は、新規の旅館業許可申請になるので、改正後のルールがそのままかかります。

特区民泊の新規終了とどう関係する？

大阪市は2025年11月28日に、特区民泊の新規受付を2026年5月29日（金）で終えると発表しました。終了したのは次の4つです。

特区民泊の新規の認定申請
認定済み施設の居室を増やす・床面積を増やす変更認定申請
特区民泊の消防法令適合通知書の交付申請
廃棄物処理に関する報告の新規届出

5月29日以前に認定を受けた施設は、従来どおり営業できます。同日までに申請して処分が出ていなかったものは、その後認定されれば同日以前の認定として扱われます。

市は改正案の背景として、特区民泊の受付終了後に、旅館業の許可を取って同じような事業をする人が出てくると想定し、騒音やごみのトラブルを未然に防ぐためと説明しています。改正案の概要資料によると、騒音・ごみの苦情件数は特区民泊で令和6年度190件から令和7年度338件に増えており（旅館業は12件から15件）、騒音の苦情は木造や鉄骨造、特に長屋で多いとされています。共同通信の報道でも、2024・2025年度に特区民泊などへ寄せられた騒音苦情の8割超が木造か鉄骨造の建物からだったとされています。つまり今回の改正は、特区民泊の「受け皿」になる旅館業に、先回りで歯止めをかけたものと位置づけられます。特区民泊の制度そのものは「特区民泊とは」を見てください。

住宅宿泊事業（新法民泊）は大阪市でどう扱われる？

特区民泊の新規が止まった今、旅館業と並ぶもう1つの選択肢が住宅宿泊事業です。今回の旅館業条例の改正はかかりませんが、大阪市には住宅宿泊事業の条例があり、次のような制限があります（市の「住宅宿泊事業について」ページより）。

第一種・第二種低層住居専用地域と第一種・第二種中高層住居専用地域では、原則として全期間実施できない（幅員4m以上の道路に接する住宅の区域は除く）
小学校・義務教育学校の敷地の周囲100m以内では、月曜日の正午から金曜日の正午まで実施できない
家主が不在になる場合や、届出住宅の居室数が5を超える場合は、住宅宿泊管理業者への委託が必要
届出の前に、近隣住民への事前説明と、その書類（様式1）が必要

これに法律上の年180日の上限が加わります。日数の上限がない旅館業と比べると、収益の上限は低くなる一方で、常駐やRC・SRC造の要件はかかりません。どちらが合うかは、物件の場所と運営体制で変わります。

これから大阪で始める人は何から確認する？

新しく始める人は、次の順番で確かめると手戻りが少なくなります。

制度を選ぶ：特区民泊は新規不可。年180日の上限がある住宅宿泊事業か、日数上限のない旅館業（簡易宿所など）かを決めます。違いは「民泊新法・旅館業・特区民泊の違い」で比べられます。
建物に入居者がいるか確認する：一棟まるごと宿にするのか、入居者がいる建物の一部を使うのかで、構造要件がかかるかどうかが分かれます。居住部分がない場合も、それを示す確認書類（様式4-2）が求められます。
構造を確認する：入居者がいる建物ならRC・SRC造かどうか。木造・鉄骨造なら、遮音測定などで同等以上の防音性能を示せるか、建築士や保健所に相談します。構造がはっきりしない建物は、建築士の報告書（文例5）が必要になる場合があります。
常駐体制を決める：宿泊者がいる間、誰がどこに常駐するのか。人件費や委託費が収支に直接効くので、物件を買う・借りる前に見積もります。具体的な体制は許可申請の現地調査などで確認されると市は案内しています。
近隣周知を準備する：総客室面積200㎡未満の施設は周知の対象です。氏名・施設名・苦情対応者の連絡先・ごみの処理方法に加え、騒音防止の方法と緊急時の対応を伝え、周知実施報告書などを出します。
保健所に事前相談する：計画届や許可申請の前に、構造設備確認票（様式3）の常駐欄なども含めて相談します。簡易宿所の許可の流れは「簡易宿所営業の許可とは」にまとめています。

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既存の運営者は何をすればいい？

施設の種類ごとのチェックリストです。

旅館・ホテル、簡易宿所の許可を持っている人

[ ] 宿泊者の滞在中に、従業者が施設（管理事務室を含む）に常駐する体制になっているか
[ ] 無人運営なら、保健所に適用時期と求められる体制を確認したか
[ ] 客室の増設など、増床を伴う改修の予定があるか（あれば構造・周知の新ルールがかかる）
[ ] 運営代行に任せているなら、契約に常駐の範囲と費用が入っているか

特区民泊の認定を持っている人

[ ] 居室の追加や床面積の増加はもうできない前提で計画しているか
[ ] 将来、旅館業に切り替える・物件を売る予定があるなら、改正後のルールと譲渡時の扱いを市に確認したか

住宅宿泊事業の届出をしている人

[ ] 年180日の上限と、市の条例の制限区域・期間を守れているか
[ ] 簡易宿所への移行を考えるなら、新規許可申請として構造・常駐・周知のすべてに対応できるか

どの場合も、個別の物件がどう扱われるかは、大阪市保健所環境衛生監視課（旅館業指導グループ）や、建築士・行政書士に確認してください。この記事は一般的な整理で、個別の法的な判断をするものではありません。

決定済みと未確認を分けると？

区分	内容
決定済み	改正旅館業条例の施行（2026年10月30日）
決定済み	常駐、構造（第3条）、近隣周知の拡大（第12条、33㎡未満→200㎡未満）の新設・見直し
決定済み	改正条例の大阪市公報への掲載（号外第10号、2026年10月2日発行分）
決定済み	特区民泊の新規受付終了（2026年5月29日）と、認定済み施設の営業継続
決定済み	申請書類の追加（構造の判断フロー図・様式4-1、居住部分がない確認書類・様式4-2、建築士報告書・文例5、周知実施報告書など）
公式で未確認	既存施設に常駐がかかる時期と猶予の有無
公式で未確認	管理事務室で常駐する場合の具体的な運用（施行案内の図は1,000m以内の管理事務室も示す。詳細はガイドラインP29）
公式で未確認	住宅宿泊事業の条例を同様に改正する動き
公式で未確認	議決日・公布日・条例番号、常駐の正確な条番号（資料により第9条／第7条第1項第12号と表記が分かれる）

ガイドラインは近隣周知（P8〜P11）、建物の構造（P21〜P22）、従事者の常駐（P29）の運用を定めたと市は案内しています。申請前に必ず最新版を読んでください。

よくある質問

Q1. 大阪市の民泊条例改正はもう施行されていますか？ A. はい。改正後の「大阪市旅館業法の施行等に関する条例」は2026年10月30日から施行されています。

Q2. 住宅宿泊事業（新法民泊）にも常駐義務がかかりますか？ A. 今回の改正は旅館業の条例なので、住宅宿泊事業の届出施設は直接の対象ではありません。住宅宿泊事業で家主が不在になる場合は、もともと法律で住宅宿泊管理業者への委託が必要です。

Q3. 入居者がいる木造アパートの一室で簡易宿所を始められますか？ A. 施行日以降の申請では、市長が同等以上の防音性能を認める場合などを除き、原則として許可されないと市は案内しています。遮音測定などで示せるかを保健所に相談してください。

Q4. 一棟まるごとなら構造要件はかかりませんか？ A. 建物に現に人が住んでいる部分がなければ、構造要件の前提に当たりません。ただし居住部分がないことを示す書類（様式4-2）の提出が求められます。

Q5. 特区民泊の認定施設はこれからも営業できますか？ A. 2026年5月29日以前に認定を受けた施設は、従来どおり営業できます。ただし居室の追加や床面積を増やす変更認定は受け付けられません。

Q6. 既存の簡易宿所はいつまでに常駐体制を整えればいいですか？ A. 市の施行案内では常駐の適用対象を「全ての」旅館・ホテル、簡易宿所としていますが、開始時期や猶予の有無は明記されていません。大阪市保健所環境衛生監視課（旅館業指導グループ）に確認してください。

参考資料

公開時の確認日：2026年11月1日。資料の公開日・対象時点は各リンク先をご確認ください。