民泊新法・旅館業・特区民泊の違い｜制度の選び方

この記事の要点

・営業日数を最優先するなら旅館業（制限なし）。ただし住居専用地域では不可。
・特区民泊は特区内の認定自治体だけ。2泊3日以上の滞在が条件。
・住宅宿泊事業は届出で始めやすい一方、年180日以内で条例の上乗せもある。
・大阪市は特区民泊の新規受付を令和8年5月29日で終了しています。

3制度の比較表

以下は観光庁「民泊」とはページの比較表の主な行を、表現をそろえて転記したものです。

この表は国の制度を並べたものです。旅館業の構造設備の細かな基準や特区民泊の要件は、許可・認定を行う自治体の案内で確認してください。

どの制度を選ぶかの考え方

1. 用途地域で候補を絞る

旅館業は住居専用地域で営業できないため、物件が住居専用地域なら候補は住宅宿泊事業か、特区内であれば特区民泊になります。用途地域は自治体の都市計画図で確認します。

2. 年間の販売日数で比べる

住宅宿泊事業は年180日が上限で、条例でさらに短くなる地域があります（例：東京都中央区は土曜日正午〜月曜日正午のみ）。通年営業を前提にした収支なら旅館業か特区民泊の検討が必要です。

3. 滞在日数の条件を確認する

特区民泊は2泊3日以上の滞在が条件です（下限は条例で定める）。1泊の予約を多く受けたい計画とは合いません。

4. 自治体の受付状況を確認する

特区民泊は、特区に指定され認定を行う自治体でしか使えず、受付方針も変わります。大阪市は令和7年11月28日の報道発表で、特区民泊の新規受付を令和8年5月29日（金曜日）で終了すると公表しました（同日以前に認定済みの施設は従来どおり営業可能）。大田区は区の認定手続きを案内しており、新規の場合は最初に生活衛生課への事前相談（予約制）が必要としています。

旅館業の許可が必要になる場面

厚生労働省のQ&Aでは、宿泊料を受けて人を宿泊させる営業は旅館業に当たり、住宅宿泊事業法の届出や特区民泊の認定を受けない限り旅館業法の許可が必要とされています。「体験料」など別の名目でも、実質的に宿泊料とみなされる場合は許可が必要です。無許可営業には罰則があります。

相談先・申込先の選び方

制度の選択は、①物件所在地の保健所（旅館業・住宅宿泊事業の窓口）、②特区民泊なら自治体の特区担当課、③建築基準法の用途変更が絡む場合は建築指導の担当課、④消防署、の順で事前相談すると判断材料がそろいます。相談先によって回答範囲が異なるため、同じ物件資料（所在地、用途地域、延床面積、間取り図）を持参しましょう。

出典（一次情報）

• 観光庁 民泊制度ポータル「民泊」とは（3制度の比較表）
• 厚生労働省「民泊サービスと旅館業法に関するQ&A」
• 観光庁 民泊制度ポータル「住宅宿泊事業法」の概要
• 大阪市 報道発表「特区民泊の新規受付を終了します」（令和7年11月28日）
• 大田区「国家戦略特別区域外国人滞在施設経営事業（特区民泊）」申請手続き

上記はいずれも2026-10-12に内容を確認しました。制度・条例・様式は改正されることがあるため、手続きの前に必ず最新版を所管窓口で確認してください。

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