物件・開業準備
民泊に使える「住宅」の要件｜設備4点と居住要件
住宅宿泊事業で泊められるのは、法律上の「住宅」に当たる家屋だけです。物件を買う・借りる前に確認したい設備要件と居住要件を、観光庁「対象となる住宅」の記載に沿って整理します。
この記事の要点
・設備要件：台所、浴室、便所、洗面設備の4つ（届出住宅外の公衆浴場などでの代替は不可）。
・居住要件：①生活の本拠、②入居者の募集中、③随時居住、のいずれか。
・居住の使用履歴が一切ない民泊専用の新築投資用マンションは「随時居住」に当たらない。
設備要件：4つの設備
- 台所、浴室、便所、洗面設備の4つが届出住宅に必要です。
- ユニットバスのように一つの設備に複数の機能があっても認められます。
- 機能は一般的に求められる程度で足り、浴槽がなくてもシャワーがあれば浴室として認められます。便所は和式・洋式を問いません。
- 同一敷地内の複数棟を一体的に使用できる場合は、一つの「住宅」として届け出られます。
- 届出住宅の外の公衆浴場などで代替することはできません。
居住要件：3つの区分
| 区分 | 内容 | 届出時の添付書類（観光庁の案内） |
|---|---|---|
| ①現に人の生活の本拠として使用されている家屋 | 特定の人の生活が継続して営まれている家屋。短期的な使用は該当しない | − |
| ②入居者の募集が行われている家屋 | 事業の実施期間中、分譲・賃貸で居住用の入居者を募集している家屋。入居募集の意図がないことが明らかな場合（不利な条件を事実に反して記載する等）は不可 | 入居者募集の広告その他それを証する書類 |
| ③随時その所有者、賃借人又は転借人の居住の用に供されている家屋 | 生活の本拠ではないが随時居住に使っている既存の家屋。少なくとも年1回以上の使用が必要 | それを証する書類（周辺店舗のレシート、公共交通機関の領収書の写しなど） |
「随時居住」の具体例（観光庁）
- 別荘など、季節に応じて年数回程度利用している家屋
- 休日のみ生活しているセカンドハウス
- 転勤で一時的に生活の本拠を移しているが、将来再び居住するために所有している空き家
- 相続したが、将来的な居住を予定している空き家
- 生活の本拠ではないが、別宅として使用している古民家
一方、居住の使用履歴が一切ない民泊専用の新築投資用マンションは「随時居住」に該当しないと明記されています。
そのほかの注意点
- 社宅、寮、保養所なども、実際の使用実態に応じて「住宅」に該当するか判断されます。
- 建物の一部だけを使う場合も、その部分が要件を満たせば届け出られます。
- 住宅宿泊事業をしていない期間に他の事業に使われている家屋は対象外です。
- 宿泊者1人当たり3.3㎡以上の居室床面積の確保も求められます（観光庁「事業者の業務」）。
物件を決める前のチェック
- 台所・浴室（シャワー可）・便所・洗面設備が住宅内にそろっている
- 居住要件の3区分のどれで届け出るか決め、証明書類を用意できる
- 賃貸なら貸主、マンションなら管理規約の可否を確認した
- 条例による区域・期間の制限を確認した
相談先・申込先の選び方
「住宅」に当たるかどうかの最終判断は届出先の自治体が行います。物件の購入・賃貸契約の前に、間取り図と使用状況の説明を持って届出窓口に相談しましょう。要件を満たさない物件で宿泊営業を検討する場合は、旅館業の許可（簡易宿所営業）の可否を保健所で確認します。
出典（一次情報）
上記はいずれも2026-10-12に内容を確認しました。制度・条例・様式は改正されることがあるため、手続きの前に必ず最新版を所管窓口で確認してください。
費用と条件を分けて、ひとつずつ確かめよう。