民泊の収支シミュレーション｜稼働率と単価の置き方

この記事の要点

・販売可能泊数＝制度の上限（年180日など）と条例の曜日・期間制限の小さい方。
・売上＝販売可能泊数×稼働率×平均単価。
・手残り＝売上−変動費（予約サイト手数料、清掃、消耗品）−固定費（家賃、光熱費、通信、保険、管理委託の固定分）。
・以下の金額・率はすべて計算方法を示すための仮の数字で、相場を示すものではありません。

ステップ1：販売可能泊数を決める

住宅宿泊事業の年180日は、4月1日正午から翌年4月1日正午までの1年間に、1泊を1日として数えます（観光庁FAQ）。条例による制限がある地域では、この180日より少なくなることがあります。

前提	年間の販売可能泊数（本稿の計算）
旅館業（簡易宿所）の許可	営業日数の制限なし（観光庁の比較表）→ 最大365泊（休館日などを除く）
住宅宿泊事業・条例の期間制限なし	最大180泊
住宅宿泊事業・東京都中央区（土曜日正午〜月曜日正午のみ）	1週間に土曜泊・日曜泊の2泊 × 年52週 ≒ 最大104泊
住宅宿泊事業・京都市の住居専用地域（1月15日正午〜3月16日正午のみ、例外あり）	1月15日〜3月15日の宿泊で、平年は60泊（17＋28＋15）

※中央区・京都市の数字は、各自治体の公表している制限期間から本稿が数えた概算です。祝日の扱いや例外の適用は自治体に確認してください。

ステップ2：稼働率と単価を置く

稼働率は「販売可能泊数のうち予約が入った割合」として置きます。365日に対する稼働率と混同すると、上限のある制度では売上を過大に見積もります。

本稿の計算例（前提はすべて仮の数字）

前提：住宅宿泊事業・条例の期間制限なし／販売可能泊数180泊／稼働率70%／平均単価（1泊あたり客室料金）12,000円／平均2泊で1予約／予約サイト手数料率は売上の15%と仮定／清掃・リネン1回6,000円と仮定／固定費月80,000円と仮定

販売泊数：180×0.70＝126泊 → 予約件数：126÷2＝63件

売上：126×12,000＝1,512,000円

変動費：手数料 1,512,000×0.15＝226,800円、清掃 63×6,000＝378,000円 → 合計604,800円

固定費：80,000×12＝960,000円

手残り（税・借入返済前）：1,512,000−604,800−960,000＝−52,800円

この前提では、180泊の7割を売っても固定費を回収できません。同じ前提で販売可能泊数を104泊（中央区の上限の概算）にすると、売上はさらに減ります。逆に、固定費を下げる・単価を上げる・家主居住型で固定費の一部を生活費と分ける、などの見直しが必要だとわかります。

ステップ3：損益分岐の泊数を出す

1泊あたりの限界利益＝単価−（単価×手数料率）−（清掃費÷平均泊数）。上の仮定では 12,000−1,800−3,000＝7,200円。固定費960,000円÷7,200円≒134泊が年間の損益分岐点です（本稿の計算）。販売可能泊数180泊に対して稼働率約74%が必要になります。

損益分岐の考え方は民泊の損益分岐点、入力して試したい場合は稼働率・利益シミュレーターをご利用ください。

試算で見落としやすい項目

消防設備・家具家電・届出書類作成などの初期費用の回収期間
宿泊税を課す自治体での徴収・申告の手間
所得税・住民税（事業や雑所得の区分は税務署・税理士に確認）
管理業者への委託料（売上歩合か固定か）
空室期間の光熱費・通信費

相談先・申込先の選び方

試算の前提となる制度上の上限は、物件所在地の自治体窓口で確認します。運営代行や物件活用サービスに相談する場合は、本記事のように「販売可能泊数・稼働率・単価・手数料率・清掃費・固定費」を分けた見積もりを依頼すると、提案同士を同じ条件で比べられます。税金の扱いは税務署や税理士に確認してください。

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出典（一次情報）

上記はいずれも2026-10-12に内容を確認しました。制度・条例・様式は改正されることがあるため、手続きの前に必ず最新版を所管窓口で確認してください。

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